Qu'est-ce qu'une capacité d'emprunt ? Comment la calculer ?

Au cours de votre démarche pour obtenir un crédit immobilier, votre banquier va faire allusion à votre capacité d’emprunt qui correspond au montant que vous pouvez supporter pour acquérir la maison sans déséquilibrer votre budget. Avant d’envisager un achat immobilier, vous devez apprendre à calculer votre capacité d’emprunt pour savoir si vous avez vos chances d’obtenir un crédit.

Définition de la capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt est une méthode permettant de vérifier vos aptitudes à emprunter un capital financier auprès de la banque et à honorer par la suite le remboursement des mensualités. Elle fait référence au montant qu’il est possible d’obtenir auprès de l’établissement bancaire au titre d’un crédit. L’obtention d’un prêt va dépendre alors grandement de votre capacité d’emprunt bien qu’elle ne soit pas, bien évidemment, le seul critère pris en considération par les établissements bancaires. Connaître cette capacité d’emprunt pour une banque est très important, car en matière d’achat immobilier, il y a la maison que vous convoitez tant d’une part et vos moyens financiers qui vous permettent ou non de concrétiser le projet d’autre part.

Grâce à un emprunt bancaire, il est possible de revoir à la hausse votre capacité de financement, mais tout dépend de votre situation. Il devient impératif de vérifier votre solvabilité et le montant que vous pouvez emprunter avant de chercher la maison de vos rêves. Parfois, la banque va également évoquer la notion de capacité d’achat qui correspond à la somme totale que vous pourrez investir dans votre projet. Elle combine à la fois votre capacité d’emprunt, les prêts aidés, les allocations, les aides et l’apport personnel à fournir.

Mode de calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt dépend principalement de deux variables à savoir le taux d’endettement et le reste à vivre. On entend par taux d’endettement, le rapport entre vos charges et vos loyers. Dans la liste des revenus pris en compte figurent les salaires et traitements, les bénéfices industriels et commerciaux, les pensions de retraite, les revenus fonciers ainsi que les revenus issus de placements financiers réguliers. Les charges quant à elles incluent le loyer mensuel, les pensions alimentaires, les mensualités de remboursement de prêts en cours et autres dépenses fixes. Pour que vous ayez les chances d’accéder à un prêt immobilier, il faut que vos charges ne dépassent pas le tiers de vos revenus. Avec un taux d’endettement supérieur à 33%, les banques estiment que vous risquez de subir des difficultés financières si vous souscrivez à un emprunt.

Le reste à vivre pour sa part correspond au montant qu’il vous reste tous les mois une fois que vous avez payé toutes vos charges. S’il s’avère insuffisant pour que vous puissiez vivre normalement tous les mois, la banque peut opposer son refus dans votre demande de crédit. En général, le reste à vivre doit être de 600 à 1000 euros pour un célibataire et de 750 à 1000 pour un couple sans enfants. À ce montant, majorez 150 à 400 euros de plus par enfant à charge.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Si vous voulez absolument souscrire à un prêt immobilier, mais que votre capacité d’emprunt vous en empêche, une solution qui s’offre est de souscrire à un rachat de crédit. Cette opération va permettre de regrouper tous vos prêts en cours en un crédit unique en échange d’une augmentation de la durée de remboursement. Cette démarche réduit vos efforts financiers mensuels pour rembourser vos emprunts en cours, ce qui contribue à augmenter automatiquement votre taux d’endettement et ainsi, de doubler vos chances pour votre achat immobilier. Mais attention, le rachat de crédit génère des frais supplémentaires plus ou moins onéreux qu’il est impératif de prendre en compte avant de sauter le cap.